오피스텔 누수, 관리단이 고칠 곳과 우리 호실이 고칠 곳은 어디서 갈리나요?

오피스텔은 ’관리사무소가 있는 집’입니다

이 사이트에서 다루는 강서구의 많은 집은 관리사무소가 없는 다세대·다가구입니다. 그런데 마곡지구에 2010년대 이후 들어선 오피스텔은 사정이 정반대입니다. 대부분 관리단과 관리사무소가 있고, 관리규약도 정해져 있습니다. 그래서 오피스텔 누수는 “누구에게 먼저 알리느냐”가 비교적 분명한 편입니다. 물이 보이면 관리사무소에 먼저 알리는 것이 출발점입니다.

다만 관리사무소가 있다고 모든 누수를 맡아 주는 것은 아닙니다. 공용 부분에서 생긴 문제는 관리단 쪽 일이지만, 호실 안 전유 부분에서 생긴 문제는 그 호실 소유자의 일로 보는 것이 일반적입니다. 이 경계가 어디서 갈리는지가 이 글의 질문입니다.

대체로 이렇게 나뉩니다

일반 원칙으로 보면 여러 호실이 함께 쓰는 수직 배관, 복도와 계단의 배관, 기계실과 옥상 설비는 공용 부분으로 다뤄집니다. 반면 호실 계량기 이후 호실 안으로 들어간 급수·온수 배관, 호실 욕실의 배수 연결부와 방수층, 주방 싱크대 아래 연결부는 호실 쪽으로 보는 경우가 많습니다.

문제는 경계 부근입니다. 공용 수직관에서 호실로 갈라지는 분기 지점, 벽 속에서 공용과 전유가 맞닿는 구간은 건물마다 관리규약의 정의가 다를 수 있습니다. 같은 마곡 안에서도 건물마다 규약이 달라서, 한 건물의 처리 방식을 다른 건물에 그대로 적용하기 어렵습니다. 그래서 관리규약에서 공용 부분을 어떻게 정의하는지 확인하는 일이 먼저입니다.

규약을 처음 보면 문장이 딱딱해서 어디를 봐야 할지 막막할 수 있습니다. “공용부분”, “전유부분”, “관리 책임”, “수선” 같은 단어가 나오는 조항을 먼저 찾아 읽으시면 됩니다. 이해가 어려운 부분은 관리사무소에 해당 조항이 이번 누수 위치에 어떻게 적용되는지 물어보십시오.

오피스텔에서 자주 나오는 누수 자리

오피스텔은 호실이 좁고 위아래로 촘촘히 쌓여 있어서, 한 호실의 물이 아래 호실 천장으로 빨리 내려옵니다. 욕실이 작고 샤워 부스와 바닥 배수구가 붙어 있는 구조가 많아서 배수 연결부나 방수층 문제로 아랫집 천장이 젖는 경우가 흔합니다. 시스템 에어컨 배수관, 빌트인 세탁기 급수 호스도 의심 목록에 들어갑니다.

천장 마감 안쪽으로 공용 배관이 지나가는 구조라면 아래 호실 천장을 열었을 때 공용관이 원인으로 나오기도 합니다. 이 경우 처리 주체가 달라지니, 천장을 열기 전에 관리사무소와 함께 보는 것이 좋습니다.

위 호실이 단기 임대나 숙박형으로 쓰이고 있어 사용자가 자주 바뀌는 경우도 있습니다. 이럴 때는 위 호실 사용자보다 소유자와 연락하는 편이 빠를 수 있는데, 관리사무소가 소유자 연락 경로를 알고 있는 경우가 많습니다. 호실 사이 연락을 관리사무소를 거쳐 하면 개인 연락처를 주고받지 않아도 되는 장점도 있습니다.

오피스텔 문진 체크

• 관리사무소에 알린 날짜와 담당자 이름을 적어 두셨나요
• 젖은 자리가 천장인지, 벽인지, 바닥인지, 위 호실 욕실 아래쯤인지
• 위 호실에서 물을 쓸 때만 그런지, 늘 그런지 관리사무소를 통해 확인해 보셨나요
• 관리규약에서 공용 부분 정의를 찾아보셨나요(관리사무소에 열람 요청 가능 여부 포함)
• 임차인이라면 소유자에게 알린 기록이 있나요
• 에어컨·세탁기 등 빌트인 설비의 배수 위치를 아시나요

원인 위치가 경계를 정리합니다

관리사무소 쪽 점검에서 공용 부분이 아니라는 결론이 나오면, 그다음은 호실 쪽에서 원인을 찾아야 합니다. 이때 위 호실이 협조해야 하는 경우가 많은데, 관리사무소가 출입 일정을 연결해 주면 진행이 빨라집니다. 강서누수는 오피스텔 현장에서 공용관과 호실 배관의 분기점을 먼저 확인하고, 원인 위치가 어느 쪽에 있는지를 결과지에 분명히 적습니다.

결과지가 있으면 관리사무소, 소유자, 위·아래 호실이 같은 근거를 두고 이야기할 수 있습니다. 비용 처리는 관리규약과 소유자 간 협의, 경우에 따라 보험 약관을 따라야 하니 각각 확인하시길 권합니다. 오피스텔 천장에 물자국이 보이면 관리사무소에 알린 뒤, 상황을 전화로 말씀해 주십시오. 공용 쪽 확인을 기다리는 동안 무엇을 준비하면 좋을지 안내해 드리겠습니다.